Türkiye’de yeni imar alanlarına ihtiyacımız var. Bu açık.
Nüfus artıyor, şehirler büyüyor, deprem gerçeği dönüşümü zorunlu kılıyor.

Ancak asıl soruyu sormadan ilerliyoruz:

Mevcut alanları yeterince verimli kullanabiliyor muyuz?
Ve daha önemlisi…
Arsa fiyatları bugün inşaat sektörünün önündeki en büyük engel hâline gelmiş durumda mı?

Sahadaki tablo bunu açıkça gösteriyor.

Arsa Fiyatları Gerçek Değerini mi Yansıtıyor?

Normal şartlarda bir arsanın değer kazanması için o bölgede:

• Altyapı yatırımı yapılması,

• Ulaşım imkânlarının gelişmesi,

• Sosyal yaşam alanlarının artması,

• Nüfus hareketliliğinin yükselmesi

gerekir.

Fakat bugün ilan sitelerinde bambaşka bir dinamik işliyor.
Bir ilan fiyat artırıyor, diğeri onu referans alıyor.
Satış gerçekleşmeden fiyat yükseliyor.
Talep oluşmadan değer artıyor.

Ortada reel bir piyasa değil, birbirini tetikleyen bir fiyat zinciri oluşuyor.

Burada işini layıkıyla yapan emlak ve gayrimenkul danışmanlarını tenzih ederim. Ancak “Ben daha yüksek fiyata satarım” anlayışı, kontrolsüz bir fiyat yarışına dönüşmüş durumda.

Sonuç?
Alıcısı olmayan ama sürekli artan fiyatlar.

Toprağın Yanlış Anlaşılan Değeri

Son yıllarda para politikaları, yatırımcı davranışları ve danışmanlık söylemleri tek bir noktaya yoğunlaştı:

“Toprağa yatırım yapın.”

Evet, bu ülkenin her karış toprağı kıymetlidir.
Ama toprağın değeri yalnızca parasal bir ölçütle ele alındığında, sosyal denge bozulur.

Toprak bir yatırım aracı olmaktan önce bir yaşam alanıdır.

Bugün gelinen noktada imarlı ya da imarsız birçok arsa, ulaşılması zor maliyetlere çıkmış durumda. Bu durum ilk bakışta arsa sahibine kazanç gibi görünse de, zincirin devamında konuta erişimi zorlaştırıyor.

Kat Karşılığı Üretimin Önündeki Görünmeyen Engel

Arsa paylarının aşırı yükselmesi, kat karşılığı üretim modelini doğrudan etkiliyor.

Müteahhit açısından tablo şu:

• Artan arsa payı

• Yükselen malzeme maliyeti

• İşçilik giderlerindeki artış

• Vergi yükü

• Finansman maliyetleri

• Kur baskısı

Bu tablo içinde üretim yapmaya çalışan firmalar, maliyetleri konut fiyatına yansıtmak zorunda kalıyor.

Sonuçta konut fiyatı artıyor.
Artan fiyat, alıcıyı uzaklaştırıyor.
Piyasa fiyat üzerinden şişiyor ama satış düşüyor.

Bu sürdürülebilir bir model değildir.

Toplum Nereye Gidiyor?

Bugün toplumun geniş bir kesimi hayat şartlarını zorlayarak mülk sahibi olmaya çalışıyor.
Ancak artık birçok kişi “alamayacak noktaya” gelmiş durumda.

Bu sadece ekonomik bir mesele değildir.
Bu, sosyal denge meselesidir.

Konut erişimi zorlaştığında:

• Aile yapısı etkilenir,

• Gençlerin gelecek planları ertelenir,

• Kira piyasası baskılanır,

• Gelir dağılımı daha da bozulur.

İlan Siteleri ve Fiyat Disiplini

Bir diğer önemli konu da ilan platformları üzerinden oluşan kontrolsüz fiyat akışı.

Bir emtianın değeri, her isteyenin dilediği gibi artırabileceği bir yapıdaysa, o piyasada sağlıklı referans oluşmaz.

Talebin olmadığı bir ortamda fiyat artışı sadece kağıt üzerinde kalır.
Sonunda rüzgârın estiği ama satışın olmadığı bir piyasa oluşur.

Türkiye’nin bir ucundan diğer ucuna, arsa ve konut fiyatlarında makul bir denge mekanizmasının kurulması artık zorunluluk hâline gelmiştir.

Bu sektör, “Önüne gelenin gayrimenkulcüyüm diyerek fiyat belirlediği” bir alan olmaktan çıkmalıdır.

Çözüm Nerede?

Bu girdaptan çıkış için cesur ve yapısal adımlar gerekir:

• Toprağın spekülatif yatırım aracı olarak pazarlanmasının sınırlandırılması

• Arsa üretim politikalarının yeniden planlanması

• Fiyat şeffaflığını artıracak dijital denetim mekanizmaları

• Bölgesel rayiç değer sisteminin daha etkin uygulanması

• Kat karşılığı oranlarında makul denge

• Konut üretiminde orta gelir grubuna öncelik veren teşvikler

Toprak bir emtia değil, yaşam alanıdır.

Eğer konut sorununu çözmek istiyorsak, önce arsa fiyatlarındaki kontrolsüz yükselişi konuşmak zorundayız.

Çünkü yukarı doğru tırmanan bir değerin geri gelmesi çok zordur.

Bugün atılmayan adımlar, yarının daha ağır sosyal sorunlarını beraberinde getirecektir.

Son Söz

İnşaat sektörü yalnızca beton üretmez.
Şehir üretir.
Gelecek üretir.
Toplumsal denge üretir.

Toprağın değerini koruyalım;
Ama onu erişilemez kılarak yaşamı zorlaştırmayalım.

Gerçek kazanç; fiyatların yükselmesi değil, toplumun huzur içinde yaşayabilmesidir.

Hamdi ATLAMA
Kurucu Başkan
Sonsuz Yapı İnşaat